【收藏】买房难题: 抢Offer遇上首期款麻烦事儿？

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　唐汉预言：当前房价疯涨，买家下无条件Offer并交付订金，可能因中国外汇管制无法筹集首期款，因而贷款被拒绝，订金被没收。何解？请阅读此文。

一、疯狂的温哥华房市

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房价大涨，中国人欢喜？

温哥华的房价又涨。

2015年统计称：别墅上涨23%，公寓上涨14%。

温哥华的别墅house平均价是122万加元。

可人民币相对加元的兑换在升值，以人民币计算，2015年温哥华别墅价格是564万人民币，2016年是550万元。

对于持有人民币的中国买家，不升反降，当然是好事。

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“富人区”将形成格局

温哥华房地产局称：别墅需求强烈，房源不够，所以大涨价。公寓的开工率低，所以也涨。

这条信息，暗合唐汉关于温哥华房价趋势的观点：温哥华的别墅，以后还会涨。涨到直到普通居民买不起为止。

很多人忧心忡忡：温哥华房价已经涨得离谱了，以后还会涨吗？

唐汉的回答：长期趋势是别墅大涨，公寓小涨。

未来的前景是：

温哥华西温和温西，会成为典型的高级富人区，房价高不可攀，普通人就别指望了（可叹！）

列治文、温东、本拿比的别墅，也会上涨，成为普通富人区（再叹！）

公寓将在各城市大量增加，满足普通居民

其终极原因：温哥华的别墅数量有限，而到此居住的富裕人士无限。以有限对决无限，其前途可知也。

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当前抢房的隐患

房市如同股市，大家都“追涨”：

• 房价下降时，买家希望继续降，于是持币观望，宛若世外高人般冷峻。

• 房价不断上涨时，买家担心继续上涨，他们疯狂入市。

一个朋友说：他连续下了三个月Offer，每个月上涨3%，至今没有买到。也就是说：这个区的房价，市场价每个月涨了3%

现在是典型的卖方市场。

唐汉最近接到的贷款，大多数是无条件Offer。即：买家先交数万元订金，一两个月后必须成交。否则，不但订金被没收，还可能惹上官非。

二、中国汇款受限制

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加拿大银行的首期款

买房需要首期款Down Payment。通常是房价的35%。

大多数银行要求：首期款段是自有资金，即：您自己积蓄的钱。

由于银行必须满足“反洗钱法”，每个银行对首期款提出要求：

• CIBC和BMO银行要求15天；

• TD银行要求申请贷款日之前30天，首期款须在加拿大帐户；
  

• HSBC汇丰银行特别担心您将首期款汇到他的银行，暗示您最好汇款到别的银行，然后在HSBC申请贷款......

所有的银行，审查贷款时可能要求您解释：您的首期款，是从哪里来的？您最近的大额度汇款，是什么来源？等等。

如果解释不清楚，您的贷款可能被拒绝。

此时您的订金可能被没收。

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“蚂蚁搬家”式汇款遇阻

在加拿大买房，100万元加元的贷款，需要35万元首期款。按以前方式，客户在中国找7个亲属或员工，请他们每个人帮忙汇款5万元到加拿大，即35万元到帐。

这种方式2015年之前，此方法屡试不爽。

2016年中国政府打击资本逃离，严控外汇。

2015年12月31日，中国外汇管理局发布通知，个人外汇业务监测系统自2016年1月1日起在全国正式上线运行，个人结售汇管理信息系统同时停止使用。

现代网络科技中断了“蚂蚁搬家”的活路。

另一种汇款方式是“地下钱庄”。因庄主们惧怕人民专政的铁拳，也开始小心翼翼，没有熟人介绍，他们宁可不做生意。

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中国政府严控外汇的原因

　　汇款难，是现实。

汇款难的原因，却众说纷纭。

温哥华不乏世外高人，他们暗自声称：“紫禁城昨天晚上的消息，第二天就可以在温哥华得到！”

据这些高人分析，中国经济前途不妙，引发外资热钱撤离了。具体情况是：

金钱，也就是资本，是有感情的生物。她们是嫌贫爱富的，哪儿富足就流向哪儿。比如，前几年的中国。

• 2008年金融危机后，全球经济仅中国一枝独秀。所以，大量热钱进入中国，钱可以生钱;

• 近两年，美国经济开始坚实地复苏，特别是制造业回流美国本土，热钱开始转向美国。

可是，中国的经济前景越来越不妙，热钱离开中国的速度加快，后果不堪设想。

令人兴奋的是，中国政府外汇管制可以武断地中止资金流出。

于是乎，我们温哥华的中国买家们，他们的买卖完全合乎中外法律，也可能难以汇款。

没有汇款，就没有首期款；没有首期款，就不能贷款，也不能买房。

这种汇款管制，可能会持续较长时期。

写到这里，突然想到郎咸平讲的小故事：

几十年前，美国攻击日本货币，其弱点是日本黄金储备少。在硝烟弥漫的货币战场，日本家庭主妇们排着队，把她们心爱的金首饰交给政府，压成金条？！

这是怎样的民民族啊？

难道，他们真的是中国战国田横的后代？为国家和民族气节，不惜一切？

如果我们真的知道中国与美国的货币战争内幕，我们，是否也有如此的气节？也可以如此的牺牲？

三、可能产生的难题

言归正传！

中国买家可能面对的难题是：

（1）温哥华房价上涨，买家追涨；

（2）为抢房抢offer, 买家下无条件Offer，先交订金；

（3）从中国汇款到加拿大，筹集首期款，用于申请贷款；

（4）由于中国汇款受管制，首期款不能即时到位，贷款被拒绝；

（5）结果是：订金被没收，卖家起诉买家。

四、解决办法

1、地产经纪帮您把关合约

与您的地产经纪协商，在买房合同的附录中，加一条：此房您可以无条件转让给第三方。结果是，在您的确没办法取得贷款的情况下，将买房的权力让于别人。

您还可以请地产经纪与卖家商量，适当延长交房日期。然后您有更充足时间申请贷款。

2、想办法汇款

在中国，请您的银行客户经理帮助您。

他们可以利用自己的聪明才智，在尽可能的范围帮助您。前提是：不要毁了他在银行的前途。

另外，在加拿大找信誉好的合法汇款机构。所谓艺高人胆大，高手总是有办法的。前提是：不要违法；风险自担。

3、筹集首期款

您可以与亲人提前商量，可能需要向他们借钱。通常情况下，银行即使贷款65%给您，也要求您在银行有10%左右的存款。您可以向亲人借这10%存入银行。贷款批准后，您可以动用这笔钱还给亲人。毕竟这是您的钱，您有权自由使用。

如果您已经有一套房屋，目前必然增值了。您可以与银行协商，请银行给您一笔额外的流动性贷款。如果时间短，您可以用这笔钱作首期款。

4、疑难贷款找专家

您可以多找几家银行申请贷款。

各家银行的首期款要求不同，贷款政策相差很大。某家银行不批准您，另外的银行或许中意您。这在加拿大是常态。

通常情况下，客户经理（或自称为行长的人）会暗示您：“我们这家银行，肯定能批准您贷款”。

千万不要相信他们！除非他们以文字形式写出来，您的贷款已经被无条件批准。

不要轻易相信自称“行长”的家伙。他们不是中国意义的“行长”，加拿大的行长没有审批贷款的权力。行长们的信贷水平，远不如他们的手下，更不如银行的信贷专家（英语是Mortgage Advisor, or Mortgage Specialist)。

在加拿大，“专业人士负责制”是常态。专业人士的地位非常高。

绝大多数银行，信贷专家的级别与行长级别相同。前者的收入可能远远高于“行长们”。

当银行信贷专家都无法办理您的贷款时，信贷行业的最终高手出现了。

他们就是贷款经纪（Mortgage Broker)。他们是信贷江湖的侠客，是信贷案件的福尔摩斯。他们与数十家银行结盟；他们与您的地产经纪、法律顾问、会计师，甚至与银行的信贷专家一起，组成临时小分队，共同帮助您解决贷款难题。

信贷行业的真实谎言是：贷款经纪（Mortgage Broker）都做不了的，就没有人可以做了。

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